Cuando encontramos una vivienda que nos interesa, es habitual que el vendedor o la inmobiliaria planteen firmar un contrato de reserva y entregar una cantidad de dinero para retirar el inmueble del mercado. Pero ¿es realmente obligatorio hacerlo?
La respuesta general es no. No existe una obligación general de firmar un contrato de reserva antes de comprar una vivienda. Se trata de un acuerdo privado que las partes pueden utilizar para dejar constancia de su compromiso y establecer las condiciones para continuar con la operación.
El contrato de reserva sirve normalmente para que el vendedor deje temporalmente de ofrecer la vivienda a otros compradores a cambio de una cantidad entregada por el interesado. Esta cantidad suele descontarse posteriormente del precio de compraventa.
Aunque no sea obligatorio, firmarlo puede aportar seguridad si está correctamente redactado. Debe identificar claramente a comprador y vendedor, describir el inmueble, establecer el precio acordado, indicar la cantidad entregada, fijar un plazo y explicar qué ocurrirá si finalmente alguna de las partes no continúa con la operación.
Este último punto es especialmente importante. Entregar dinero sin conocer las consecuencias de desistir puede generar problemas. Las condiciones de devolución dependerán de lo que se haya pactado y de la naturaleza jurídica del documento.
También conviene diferenciar la reserva de las arras. En Cataluña, por ejemplo, el Código Civil catalán establece que las cantidades entregadas se consideran, en principio, arras confirmatorias. Para que tengan carácter penitencial deben pactarse expresamente. En ese caso, si desiste el comprador puede perderlas, mientras que si desiste el vendedor deberá devolverlas duplicadas, conforme a las condiciones legales.
Otro aspecto fundamental es no firmar precipitadamente. Antes de entregar dinero conviene comprobar la nota simple, titularidad, cargas, situación urbanística y documentación de la vivienda, además de tener suficientemente avanzada la financiación si se necesita hipoteca.
En RK Red Oriol, recomendamos valorar cada reserva de forma individual y no considerar este documento como un simple trámite. Una cantidad aparentemente pequeña puede tener consecuencias importantes si la operación finalmente no llega a formalizarse.
La clave no está en firmar una reserva porque sea obligatoria, sino en hacerlo únicamente cuando sus condiciones sean claras, equilibradas y conocidas por ambas partes.
